“没有成功的企业，只有时代的企业。”
10月20日，万科集团董事会主席郁亮在万科媒体交流会上表示，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。
郁亮指出，未来住宅建设的中枢值是10—12亿平米。现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工量不到7亿平米，远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大，未来房地产市场会产生向上修复的力量。
在郁亮看来，如今地产行业处于新旧动能转换中，现在每个企业不管怎么样、愿意不愿意、是否准备好，都将进入新发展阶段、多样性循环的情况。而当前主要城市的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。
两年前，郁亮曾提及对行业的基本看法，并归结为16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。郁亮在交流会上坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否接受，行业都将进入新的发展阶段。
当前住房条件被平均
在交流会上，关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。
郁亮表示，目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。
他分享了一组数据：根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折合成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯基本门槛。
预计今年住宅建设新开工量回到2006年水平
从城市人口增长、改善、更新的需求方面看，郁亮预计未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。而今年预计新开工不足7亿平方米，已经回到了2006年水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。
郁亮直言，现阶段住房建设水平超跌了。“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来，”郁亮直言。
万科开发业务负责人张海在媒体交流会上则指出，由于当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。
“当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。苦练基本功需要企业的耐心，对现在的耐心，就是对未来的信心。”张海说道。
数据显示，截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平米，其中153个批次实现了“交付即办证”。与此同时，万科也在社区商业方面下功夫。截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从以前的基本生活配套设施成为了功能场景更加丰富多元的“小镇活力中心”。
不能指望政策解决所有问题
谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果；在9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%；而10月上半月最新数据相较9月进一步好转。
在郁亮看来，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。但同时，他认为不能指望政策一招解决所有问题。“市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。”
他表示，尤其是在供给端，可以有更积极的举措。例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑举措。
常年跑马拉松的郁亮，以这项运动作比喻，把当前房地产市场的状态比作马拉松的 " 撞墙 " 阶段。郁亮称，跑马拉松时，通常有不少人会在 30 多公里以后开始 " 撞墙 "，跑不动了，这时候人体从消耗碳水化合物转为燃烧脂肪。这一过程在经济上为 " 新旧动能转换 "，而在房地产行业则意味着从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。
万科积极准备REITs
谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。“对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。
为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”能力。
他以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。郁亮透露，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，终于实现了利润回正。
郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。“
当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。
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